Правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством судами учитываются разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", правовые позиции, содержащиеся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации", а также изложенные в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие). Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 39 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 340-ФЗ) с 4 августа 2018 года утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 ГрК РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

С указанной даты Законом № 340-ФЗ введен в действие п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, согласно которому выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Кроме того, в соответствии с ч.17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется и в иных случаях. Например, в случае: строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (п.1); строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (п.2); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п.4).

В силу ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2031 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В соответствии с п. п. 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Как следует из абз. 4 ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Изучение судебной практики рассмотрения в 2023-2025 г.г. гражданских дел, связанных с самовольным строительством, показало следующее:

Всего Кузнецким районным судом Пензенской области за период времени с 2023 года по 2025 год было рассмотрено 29 гражданских дел, связанных с самовольным строительством, а именно:

- в 2023 году – 4, из них: с требованиями о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворено- 3, по требованию о признании постройки самовольной и ее сносе: прекращено – 1 гражданское дело (в соответствии с абз.7 ст.220 ГПК РФ в связи со смертью истца); постановленные судебные акты по всем делам вступили в законную силу.

- в 2024 году – 14, из них: с требованиями о признании права собственности на объект недвижимости (в том числе в порядке наследования): удовлетворено - 12, отказано – в 1 иске; по требованию о признании постройки самовольной и ее сносе отказано в иске по 1 делу, постановленные судебные акты по всем делам вступили в законную силу.

- в 2025 году – 11, из них: с требованиями о признании права собственности на объект недвижимости (в том числе в порядке наследования): удовлетворено - 9; по требованию о признании постройки самовольной и ее сносе: отказано в иске по 1 делу; по требованиям о приведении реконструированного жилого помещения в первоначальное состояние отказано в 1 иске.

При рассмотрении гражданских дел, связанных с самовольным строительством, судьи Кузнецкого районного суда применяют нормы Конституции РФ (ст.ст. 17, 35, 36, 46), Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 12, 130, 131, 135, 209, 218, 219, 222, 244, 245, 263, 264, 304), Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 25, 26, 29, 30, 36, 40, 44, 46), Градостроительного кодекса РФ (ст.ст. 1, 8, 48, 51, 55, 55.32), Земельного кодекса РФ (ст.ст. 11.2, 11.9, 40, 41), нормы, закрепленные Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Также судьи Кузнецкого районного суда руководствуются положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также правовые позиции, изложенные в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.

Изучение судебной практики показало, что Кузнецким районным судом Пензенской области удовлетворялись исковые требования о признании права собственности на реконструированный жилой дом, в том числе в порядке наследования, о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру, жилой дом, о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение, о признании права собственности на самовольную постройку. Также Кузнецким районным судом Пензенской области было отказано в удовлетворении требований о признании постройки самовольной и ее сносе, о привидении реконструированного жилого помещения в первоначальное состояние.

Так, по делу № 2-**/2024 истец, ссылаясь на положения ст.ст. 222, 304 Гражданского кодекса РФ просил признать возведенный объект недвижимости - веранду к жилому дому ответчика, самовольной постройкой, обязать ответчика снести указанный объект недвижимости за счет средств собственника земельного участка в период 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В ходе рассмотрения дела, с учетом исследованных судом доказательств (в том числе экспертного заключения), суд пришел к выводу, что снос постройки ответчика, хотя и реконструированной без разрешительной документации и с нарушением некоторых норм, влечет нарушение баланса между характером нарушенного права и избранным способом его восстановления, принципа разумности, соразмерности и принципа равенства участников гражданских отношений. Указанные истцом нарушения могут быть устранимы ответчиком иным способом. Снос здания, где проживает семья ответчика, в этом случае не является той исключительной мерой направленной на восстановление нарушенных прав истца, поскольку избранный ею способ защиты не соответствует степени нарушения прав истца. При этом, суд пришел к выводу о том, что доводы истца о том, что возведение пристроя ответчика осуществлено без наличия разрешительной документации, не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку само по себе отсутствие соответствующих разрешений на реконструкцию без учета конкретных обстоятельств дела, не является безусловным основанием для удовлетворения иска с учетом того, что реконструкция произведена в пределах территории участка ответчика. Допущенные при проведении реконструкции нарушения строительных и противопожарных норм являются устранимыми, а потому не влекут однозначных выводов о необходимости сноса реконструированной постройки.

Кроме того, суд учел, что противопожарное расстояние между жилыми домами истца и ответчика, с момента строительства жилого дома истца по настоящее время, не соответствует противопожарным расстояниям (по состоянию на 1985 год действовали требования п.5.23 СНиП II-60-75), о чем указано в исследовательской части заключения эксперта. Пришел к выводу, что реконструкция жилого дома ответчика произведена с учетом сложившейся застройки в условиях уже имеющихся нарушений противопожарных расстояний, допущенных при строительстве жилого дома истца. В связи с чем, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку нарушения строительных и противопожарных норм, допущенных при реконструкции жилого дома, принадлежащего ответчику, по мнению суда, являются устранимыми, а не соблюдение градостроительных норм признано судом не существенным, поскольку не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Вместе с тем, суд посчитал необходимым обязать ответчика устранить нарушения строительных и противопожарных норм, допущенных при реконструкции жилого дома, указанных в заключении эксперта, в течение 6 месяцев со дня вступления решения в законную силу.

При рассмотрении гражданского дела № 2-**/2025 истцом было заявлено требование о возложении на ответчика обязанности привести реконструированную квартиру в первоначальное состояние в соответствии с установленными требованиями. В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено встречное требование о сохранении квартиры в переустроенном (перепланированном) и реконструированном состоянии и признании права собственности на нее. Судом было установлено, что в спорной квартире произведена реконструкция, а именно: выполнены работы по возведению капитального пристроя, за счет чего произошло увеличение площади застройки многоквартирного жилого дома. При этом, перед осуществлением работ собственником помещения разрешения на строительство (реконструкцию). получено не было. По указанному делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой, реконструированный многоквартирный жилой дом после произведенных работ по возведению пристроя к квартире, соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и иных норм и правил, Правилам землепользования и застройки субъекта РФ. Реконструированный многоквартирный жилой дом после произведенных ответчиком (истцом по встречному иску) работ возведению пристроя к квартире не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, суд учел, что ответчиком (истцом по встречному иску) в материалы дела представлены протокол внеочередного общего собрания жильцов многоквартирного дома и лист голосования к нему, согласно которым по результатам голосования общее собрание собственников помещений количеством голосов 100 приняло решение о сохранении ответчика (истца по встречному иску) в реконструированном состоянии. Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая выводы эксперта, изложенные в заключении, отсутствие доказательств реального нарушения прав и законных интересов лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном жилом доме, произведенной реконструкцией квартиры в составе МКД, суд пришел к выводу о том, что заявленные ответчиком (истцом по встречному иску) требования о сохранении в реконструированном состоянии квартиры и признании за ним права, собственности на указанную квартиру, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что требования, заявленные истцом (ответчиком по встречному иску), об обязании ответчика (истца по встречному иску) привести квартиру в первоначальное состояние в соответствии с установленными требованиями удовлетворению не подлежат.

По делу № 2-***/2024 истец просил о сохранении квартиры в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру в порядке наследования. В удовлетворении иска судом отказано ввиду того, что истец просил признать право собственности в порядке наследования по закону на долю квартиры без учета площади самовольно возведенного пристроя, тогда как судом установлено, что возведенное самовольное строение (жилой пристрой) и жилое помещение (квартира) образуют единое неделимое жилое помещение в составе помещений жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации г. Кузнецка Пензенской области, а истец вплоть до признания дома аварийным и подлежащим сносу не предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, сам наследодатель не предпринял мер к регистрации своего права и не выразил волеизъявления о приобретении объекта недвижимости (доли) в свою собственность в реконструированном виде, в том числе доли квартиры, которую он принял фактически после смерти матери. Также суд указал, что в связи с этим не имеют правового значения для разрешения спора доводы истца о том, что реконструкция спорного жилого помещения не нарушает градостроительных, строительных и других требований, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, квартира пригодна для дальнейшей эксплуатации.

Таким образом, по результатам обобщения судебной практики рассмотрения Кузнецким районным судом в 2023-2025 годах гражданских дел, связанных с самовольным строительством, можно сделать вывод о том, что при рассмотрении указанной категории дел судьями Кузнецкого районного суда Пензенской области в полной мере применяются нормы материального и процессуального права.